Κτηματομεσιτική Αγορά Κατοικιών στη Θεσσαλονίκη 2019

Καθώς βρισκόμαστε στο τελευταίο τρίμηνο του 2019 μπορούμε να βγάλουμε μερικά συμπεράσματα για την πορεία της αγοράς ακινήτων στη Θεσσαλονίκη. Υπάρχουν αρκετοί παράγοντες που επηρεάζουν τις τιμές των ακινήτων, όπως το μέγεθος, η τοποθεσία, το επίπεδο ανακαίνισης, οι έξτρα παροχές αλλά και άλλοι καινούριοι, όπως το μετρό. Σε γενικές γραμμές οι τιμές ενοικίασης συνέχισαν την ανοδική πορεία, μετατρέποντας την πόλη της Θεσσαλονίκης σε μια από τις πιο ακριβές πόλεις της χώρας για ενοικίαση κατοικίας. Από την άλλη η αγορά διαμερισμάτων είναι ακόμη προσιτή με αρκετά ανακαινισμένα διαμερίσματα να βγαίνουν στην αγορά. 

Ενοικιάσεις ακινήτων

Για τέταρτη συνεχόμενη χρονιά οι τιμές ενοικίασης κατοικιών στη Θεσσαλονίκη διατήρησαν την ανοδική τους πορεία. Τα μηνιαία ενοίκια παρουσίασαν μια αύξηση της τάξης του 10% σε σχέση με την προηγούμενη χρονιά, ξεπερνώντας τα επίπεδα του 2010. Στο κέντρο της Θεσσαλονίκης σε περιοχές όπως η Αγίας Σοφίας, η πλατεία Αριστοτέλους, Λευκός Πύργος, Παλιά Παραλία και τα Λαδάδικα οι τιμές των στούντιο διαμορφώνονται στα 200-300€ ενώ οι γκαρσονιέρες και τα δυάρια διαμερίσματα κυμαίνονται μεταξύ 400-700€ μηνιαίως. Το κέντρο της Θεσσαλονίκης παρουσιάζει υψηλές τιμές ενοικίασης λόγω τις εγγύτητάς του με την αγορά και της υψηλής δικτύωση που έχει με άλλες περιοχές, ως το "κέντρο της πόλης". Επίσης, η έλλειψη διαμερισμάτων, λόγω των πολλών επαγγελματικών χώρων, καταστημάτων και γραφείων, που υπάρχουν στην περιοχή μειώνει την προσφορά των διαθέσιμων ακινήτων, ωθώντας τις τιμές προς τα πάνω. Η επίδραση των βραχυχρόνιων μισθώσεων ως τουριστικά καταλύματα είναι και αυτή με τη σειρά της καταλυτικός παράγοντας στην άνοδο των τιμών, ο οποίος μειώνει και άλλο τα ήδη μειωμένα διαθέσιμα διαμερίσματα για μακροχρόνια μίσθωση. 

Στα ίδια επίπεδα τιμών κυμαίνονται και οι περιοχές που βρίσκονται γύρω από τα Πανεπιστήμια, οι οποίες επηρεάζονται από τους φοιτητές των πανεπιστημίων της πόλης εξαιτίας της εγγύτητάς τους με αυτά. Αυτές οι περιοχές είναι το Φάληρο - Αγία Τριάδα, το Ιπποκράτειο, η Δόξα και η Παπάφη. Όσον αφορά την Άνω Τούμπα, την Κάτω Τούμπα, την Τριανδρία και τις 40 Εκκλησιές είναι εξίσου φοιτητικές περιοχές, ωστόσο για τη μετακίνηση των φοιτητών προς τα πανεπιστήμια και το κέντρο απαιτείται λεωφορείο. Εκεί βρίσκει κανείς πιο σύγχρονες οικοδομές με καλύτερες προδιαγραφές. Εάν κάποιος ενοικιαστής θέλει να βρει κάποια οικονομικότερη στέγη για ενοικίαση θα πρέπει να κινηθεί πιο ανατολικά σε περιοχές όπως η Μπότσαρη, η Ανάληψη, η Πέτρου Συνδίκα, η Χαριλάου και η Μαρτίου. Εκεί θα μπορέσει να βρει κατοικίες που θα του εξοικονομήσουν 50 – 70€ σε μηνιαίο μίσθωμα σε σχέση με τις παραπάνω τιμές που αναφέρθηκαν στις άλλες περιοχές. Αυτό συμβαίνει καθώς σε εκείνες τις περιοχές υπάρχει λιγότερος ανταγωνισμός από φοιτητές και απαιτείται η χρήση λεωφορείου για τη μετάβαση στα Πανεπιστήμια και στο κέντρο της πόλης. Τέλος, εξαίρεση αποτελούν οι περιοχές Ροτόντα, Καμάρα και Άγιος Δημήτριος που βρίσκονται στο κέντρο της πόλης αλλά έχουν οικονομικότερα ενοίκια, καθώς έχουν υψηλότερη εγκληματικότητα από τις υπόλοιπες περιοχές, κάτι που αρχίζει να βελτιώνετε τα τελευταία χρόνια.

Το καλοκαίρι του 2019 το γραφείο Passas Real Estate πραγματοποίησε έρευνα για τις τιμές των ενοικίων στην πόλη της Θεσσαλονίκης και δημιουργήθηκε ο παρακάτω χάρτης όπου φαίνονται αναλυτικά οι μέσες τιμές ενοικίασης διαμερισμάτων και οι τυπικές τους αποκλίσεις για κάθε περιοχή.

Πωλήσεις Ακινήτων

Στο κομμάτι των πωλήσεων υπάρχει μεγάλη έλλειψη διαμερισμάτων προς πώληση κάτι που αρχίζει να επηρεάζει τις τιμές προς τα επάνω. Η γενική εικόνα της αγοράς δείχνει ότι τα μη ανακαινισμένα ακίνητα, που χρήζουν ανακαίνισης για να κατοικηθούν κινούνται σε τιμές 600 – 1000 €/τ.μ. ανάλογα με την περιοχή που βρίσκονται ενώ τα προσφάτως ανακαινισμένα και πολυτελή διαμερίσματα κινούνται σε τιμές που αγγίζουν 1300 – 2000 €/τ.μ. στο Δήμο Θεσσαλονίκης. Τα υπόλοιπα ακίνητα εκτιμώνται ότι βρίσκονται σε ενδιάμεσες τιμές. Φέτος ήταν η δεύτερη χρονιά, μετά από καιρό στασιμότητας, που οι τιμές πώλησης ακινήτων ξεκίνησαν να έχουν ανοδική πορεία και να ανακάμπτουν σύμφωνα με το δείκτη τιμών SPI της Spitogatos. 

Αυτό προκλήθηκε από τις μαζικές αγορές παλιών διαμερισμάτων με σκοπό την ανακαίνισή τους, σε βελτιωμένες τιμές, και την μετέπειτα μεταπώληση ή εκμετάλλευσή τους. Επίσης, σε πολλά από τα παλιά διαμερίσματα έχουν ολοκληρωθεί οι ανακαινίσεις τους και οι ανακατασκευές τους και έχουν βγει στην αγορά προς πώληση ανανεωμένα σε μεγαλύτερες τιμές, προσφέροντας παραπάνω παροχές. Διαχρονικά μπορούμε να δούμε στη Θεσσαλονίκη ότι η ανάκαμψη στις τιμές των πωλήσεων ακινήτων ξεκίνησε από το 2018 και εκτιμάται ότι θα χρειαστούν άλλα 3 χρόνια για να προσεγγίσουν τις τιμές του 2010, με τον ίδιο ρυθμό ανάπτυξης. Αυτή η άνοδος των τιμών στις πωλήσεις κατοικιών σε συνδυασμό με τα πρόσφατα φορολογικά κίνητρα θα πυροδοτήσει την οικοδομική δραστηριότητα στη Θεσσαλονίκη με μεγαλύτερα έργα και πλήρη ανέγερση νέων οικοδομών. 

Αξίζει να σημειώσουμε ότι η έντονη άνοδος των τιμών ενοικίων στις κατοικίες από μόνη της δεν είναι αρκετή για να πυροδοτήσει την οικοδομική δραστηριότητα, καθώς οι κατασκευαστικές εταιρείες κατά κανόνα κατασκευάζουν νέες οικοδομές και πουλάνε κατευθείαν τα παραγόμενα προϊόντα που προκύπτουν, τα διαμερίσματα, για να προχωρήσουν με επαρκή ρευστότητα στο επόμενο έργο που αναλαμβάνουν. Πολλές φορές απαιτείται και η προπώληση των διαμερισμάτων για να ξεκινήσει η ανέγερση της οικοδομής και να μειωθεί το ρίσκο. Δεν είναι οικονομικά βιώσιμη στρατηγική, για τέτοιου είδους εταιρείες, η ανέγερση οικοδομών και η δημιουργία διαμερισμάτων με σκοπό την ενοικίασή τους είτε βραχυπρόθεσμα, είτε μακροπρόθεσμα, καθώς ο χρονικός ορίζοντας της απόσβεσης είναι πολύ μεγάλος και κυμαίνεται στα 20-30 έτη. Αυτή την δραστηριότητα, αγορά για ενοικίαση, την κάνουν συνήθως οι επενδυτικές εταιρείες, δεσμεύοντας μεγάλα κεφάλαια για να έχουν μακροπρόθεσμη υψηλή ετήσια απόδοση για μεγαλύτερο χρονικό ορίζοντα και ένα ασφαλές καταφύγιο για τα χρήματα των επενδυτών που τις στηρίζουν.

Μέγεθος ακινήτου

Το μέγεθος ενός ακινήτου σε τετραγωνικά μέτρα επηρεάζει την εμπορικότητά του. Η κίνηση φέτος έδειξε ότι το πιο δημοφιλές είδος διαμερίσματος για ενοικίαση είναι η γκαρσονιέρα (υπνοδωμάτιο, σαλόνι, κουζίνα, μπάνιο) ενώ για πώληση το δυάρι (2 υπνοδωμάτια, σαλόνι, κουζίνα, μπάνιο). Συνήθως, όταν κάποιοι επιλέγουν να αγοράσουν σπίτι για ιδιοκατοίκηση προτιμούν μεγαλύτερους χώρους και παραπάνω τετραγωνικά. Συνήθως, τέτοιου είδους αγορά μπορεί να συνοδεύεται και από κάποιο στεγαστικό δάνειο, το οποίο επιτρέπει την αγορά μεγαλύτερων χώρων. Όσον αφορά την επενδυτική αγορά για εκμετάλλευση προτιμώνται από τους επενδυτές πιο μικρά ακίνητα στούντιο ή γκαρσονιέρες, λόγω της υψηλής εμπορικότητάς τους. Έτσι, διαμερίσματα από 25 έως 65 τ.μ. είναι αυτά που έχουν τον πιο γρήγορο χρόνο ενοικίασης και βρίσκονται διαθέσιμα στην αγορά συνήθως λιγότερο από 1 μήνα. Αυτά τα διαμερίσματα είναι περισσότερα σε αριθμό και πιο βολικά για τους ενοικιαστές, οι οποίοι στο κέντρο της Θεσσαλονίκης είναι κυρίως φοιτητές και εργαζόμενοι που ψάχνουν κάτι για να είναι συνεχώς δικτυωμένοι τόσο με το κέντρο όσο και με τα πανεπιστήμια.

Ο παράγοντας ανακαίνιση/επίπλωση

Είναι γνωστό ότι στο κέντρο της Θεσσαλονίκης κυριαρχούν οι παλιές οικοδομές με παλιά αρχιτεκτονική και διαρρύθμιση χώρων. Η έλλειψη ασανσέρ, το μωσαϊκό πάτωμα, τα παλιά κουφώματα και τα στενά μπαλκόνια είναι μερικά από τα χαρακτηριστικά των διαμερισμάτων οικοδομών του κέντρου της πόλης οι οποίες έχουν χτιστεί μεταξύ 1960 – 1980 στην πλειοψηφία τους. Ωστόσο, τα τελευταία χρόνια πολλά από αυτά τα διαμερίσματα έχουν ανακαινιστεί πλήρως και έχουν σύγχρονες προδιαγραφές με πολύ ποιοτικά υλικά. Αυτό συνέβη εξαιτίας της νέας τάσης βραχυχρόνιας εκμίσθωσης κατοικιών μέσω ηλεκτρονικών εφαρμογών, καθώς και για λόγους κερδοσκοπίας και μεταπώλησης ακινήτων σε υψηλότερες τιμές.

Το ίδιο ακριβώς σκηνικό εξελίσσεται και στις περιοχές γύρω από τα πανεπιστήμια. Εκεί μπορεί να συναντήσει κανείς πιο σύγχρονες οικοδομές, από αυτές του κέντρου, που χτίστηκαν μεταξύ 1970-1990. Είναι σχετικά βελτιωμένες σε σχέση με αυτές του κέντρου, οι οποίες και αυτές με τη σειρά τους έχουν υποστεί ριζική ανακαίνιση. Αυτό σημαίνει ότι στο κέντρο της Θεσσαλονίκης και στα Πανεπιστήμια μπορεί εξωτερικά οι οικοδομές να είναι παλιές, εσωτερικά όμως αρκετά διαμερίσματα είναι ριζικά ανακαινισμένα και πολλά από αυτά lux και επιπλωμένα. Φυσικά σε αυτές τις περιοχές υπάρχουν και πιο σύγχρονες οικοδομές 1990 – 2010 αλλά αυτές είναι ελάχιστες και προκαλούν το θαυμασμό σε όποιον περνάει από κάτω, αφού ξεπροβάλλουν και ξεχωρίζουν για την σύγχρονη αρχιτεκτονική τους ανάμεσα στην μονοτονία των παλαιών.

Οι παραπάνω τιμές ενοικίασης που προαναφέρθηκαν αφορούν μη ανακαινισμένα ή ελαφρώς ανακαινισμένα διαμερίσματα, χωρίς επίπλωση. Εάν κάποιος επιθυμεί να ενοικιάσει σπίτι που έχει υποστεί ριζική ανακαίνιση και θέλει να είναι και πλήρως επιπλωμένο με ηλεκτρικές συσκευές θα πρέπει να είναι έτοιμος να ανεβάσει το budget του περίπου 100 - 150€. Έτσι, ο παράγοντας της ανακαίνισης και της επίπλωσης αυξάνει το κόστος ενοικίασης του ακινήτου για την πλευρά των ενοικιαστών, καθώς προσφέρει επιπλέον παροχές και διευκόλυνση ενώ αυξάνει την ετήσια απόδοση του ακινήτου για τους ιδιοκτήτες. Ωστόσο, η φετινή χρονιά έδειξε ότι τέτοιου είδους ακίνητα – εξαρτάται και από την περιοχή – δεν είναι αρκετά εμπορικά και απαιτούν περισσότερο χρόνο για να βρεθεί υποψήφιος ενοικιαστής σε σχέση με τα οικονομικότερα αλλά με λιγότερες παροχές ακίνητα.

Το ίδιο συμβαίνει και με την αγορά ακινήτου. Αρκετοί επενδυτές επιθυμούν να αγοράσουν παλιά ακίνητα και να τα διαμορφώσουν όπως εκείνοι επιθυμούν για να τα εκμεταλλευτούν αργότερα με την καλύτερη απόδοση που μπορούν να πετύχουν. Από την άλλη, όσοι αγοράζουν διαμερίσματα για ιδιοκατοίκηση επιθυμούν να είναι πλήρως ανακαινισμένα με σύγχρονες προδιαγραφές για να μην έχουν επιπλέον κόστη και εργασίες. Ωστόσο, αυτό αυξάνει την τιμή πώλησης των ακινήτων. Βέβαια, από φέτος λόγω της υπερπροσφοράς ανακαινισμένων διαμερισμάτων κάποια από αυτά βγαίνουν προς πώληση σε πιο προσιτές τιμές.

Ο παράγοντας ασανσέρ

Στις ενοικιάσεις κατοικιών σημαντικό ρόλο παίζει η ύπαρξη ή όχι του ασανσέρ. Στη Θεσσαλονίκη οικοδομές που έχουν χτιστεί πριν το 1970 δεν είχαν πρόβλεψη για ασανσέρ με αποτέλεσμα από την κατασκευή τους και το σχεδιασμό τους δεν μπορεί να προστεθεί μεταγενέστερα ασανσέρ για να βοηθά στην ανάβαση των ενοίκων στους ορόφους. Ωστόσο, μερικές οικοδομές που χτίστηκαν μετά το 1970 δεν φρόντισαν να συμπεριλάβουν τον ανελκυστήρα στην κατασκευή αλλά είχαν προβλέψει για αυτόν, αφήνοντας σχετικό χώρο για μετέπειτα εγκατάστασή του. Άλλωστε μπορεί εύκολα να το καταλάβει κανείς όταν μπαίνει σε ανελκυστήρες που είναι πολύ σύγχρονοι σε σχέση με την κατασκευή της οικοδομής.

Η ύπαρξη ή όχι του ανελκυστήρα είναι ικανή για να επηρεάσει τόσο τις τιμές ενοικίασης όσο και τις τιμές πώλησης. Στις ενοικιάσεις, αν πρόκειται για διαμερίσματα από 2ο όροφο και επάνω, η έλλειψη ασανσέρ μπορεί να ρίξει την μηνιαία τιμή ενοικίασης μέχρι και 100€ σε σχέση με το μέσο όρο της αγοράς της περιοχής όπου βρίσκεται το ακίνητο. Φέτος το καλοκαίρι φάνηκε να ενδιαφέρει τους υποψήφιους ενοικιαστές η ύπαρξη αυτής της παροχής ωστόσο η έλλειψή του δεν τους ώθησε να αλλάξουν την απόφασή τους και να μην κλείσουν το διαμέρισμα που ήθελαν. Συμβιβάστηκαν, δηλαδή, με αυτήν την ιδέα δεδομένου ότι θα κέρδιζαν μείωση στη μηνιαία τιμή σε σχέση με τα τετραγωνικά που θα νοικιάσουν. Βέβαια η έλλειψη ασανσέρ δεν αποτελεί πρόβλημα για διαμερίσματα 1ου ορόφου και δεν επηρεάζει την τιμή τους. Ωστόσο, διαμερίσματα που βρίσκονται σε υψηλότερους ορόφους χάνουν σε απόδοση, καθώς δεν μπορούν να ανταγωνιστούν άλλα όμοια διαμερίσματα στην περιοχή που βρίσκονται και νοικιάζονται σε χαμηλότερη τιμή λόγω της έλλειψης ασανσέρ.

Στις πωλήσεις η έλλειψη ασανσέρ παίζει σημαντικότερο ρόλο. Η αγορά ενός ακινήτου είναι σαφέστατα μια πιο σημαντική απόφαση, σε σύγκριση με την ενοικίαση, με πιο μακροχρόνιο ορίζοντα, καθώς συνδέεται με το δικαίωμα της ιδιοκτησίας και τη δέσμευση μεγάλου ύψους κεφαλαίων. Εάν η αγορά πρόκειται για ιδιοκατοίκηση από τον αγοραστή τότε η έλλειψη ασανσέρ είναι ικανή να ακυρώσει όλο το ενδιαφέρον για αγορά και ο πιθανός αγοραστής να απορρίψει το ακίνητο χωρίς δεύτερη σκέψη. Εάν πρόκειται για επένδυση τότε ο αγοραστής θα αγοράσει σε χαμηλότερη τιμή από το μέσο όρο της περιοχής, καθώς γνωρίζει ότι το διαμέρισμα δεν θα έχει υψηλή απόδοση όταν νοικιαστεί κάτω από τις τιμές τις αγοράς.

Ο παράγοντας μετρό 

Αναμφισβήτητα το μετρό της Θεσσαλονίκης, όταν ολοκληρωθεί η κατασκευή του και δοθεί στην κυκλοφορία, θα επηρεάσει σημαντικά διάφορους τομείς της οικονομίας. Εκτός από τη διευκόλυνση της μετακίνησης των πολιτών και τη βελτίωση των κυκλοφοριακών συνθηκών, θα επηρεαστούν και οι τιμές ακινήτων. Όσα ακίνητα βρίσκονται κοντά σε στάσεις μετρό θα δουν την αξία τους να ανεβαίνει. Ήδη έχει αρχίσει η επίδραση αυτού του φαινομένου στις πωλήσεις ακινήτων και σιγά σιγά επιδρά και στις ενοικιάσεις. Διαμερίσματα που βρίσκονται πιο κοντά σε στάσεις μετρό – εντός 5 λεπτών απόσταση με τα πόδια – πωλούνται σε εμφανώς υψηλότερες τιμές από το μέσο όρο της περιοχής.

Ωστόσο, η κατασκευή του μετρό θα λειτουργήσει ως κατασταλτικός παράγοντας στην άνοδο των τιμών ενοικίασης διαμερισμάτων στο κέντρο της Θεσσαλονίκης και σε περιοχές γύρω από τα πανεπιστήμια. Αυτό θα συμβεί καθώς πιο μακρινές περιοχές από το κέντρο θα μπουν στο παιχνίδι και θα αρχίσουν να προτιμώνται από τους επίδοξους ενοικιαστές, οι οποίοι θα αρχίσουν να αναζητούν κάτι πιο οικονομικό σε άλλες περιοχές. Η απόσταση πλέον των διαμερισμάτων άλλων περιοχών με το κέντρο δεν θα είναι μεγάλη, καθώς θα μπορεί κανείς με τη χρήση του μετρό να φτάσει πολύ γρήγορα στο κέντρο. Έτσι, αυτές οι περιοχές θα λειτουργήσουν ανταγωνιστικά με αυτές του κέντρου και των πανεπιστημίων και θα εμποδίσουν την επιπλέον άνοδο στις τιμές ενοικίασης διαμερισμάτων. Διαμερίσματα που τώρα απορρίπτονται σε άλλες περιοχές από φοιτητές -που είναι η βασική δημογραφική ομάδα πληθυσμού που επηρεάζει τις τιμές ενοικιάσεων- θα είναι μέσα στις προσιτές επιλογές τους και δε θα θεωρούνται ότι είναι "μακριά". Αυτό το φαινόμενο θα αρχίσει να επιδρά μετά την έναρξη λειτουργίας του μετρό. Μπορούμε να πούμε ότι το μετρό θα ξανασχεδιάσει τον χάρτη ακινήτων της πόλης και θα αλλάξει τα δεδομένα του real estate στη Θεσσαλονίκη.